Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tahliye Talepli İcra Takibi, İtirazlar ve Dava Süreci (2026)

Kısaca: Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı kiraya veren, İİK m. 269 uyarınca tahliye talepli icra takibi (Örnek 13 ödeme emri) başlatabilir. Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren icra hukuk mahkemesinden tahliye isteyebilir. Kiracı itiraz ederse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ya da sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali yoluna gidilir.

Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı hangi yollar var?

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin en etkili aracı, tahliye ihtarlı ödeme emri (Örnek 13) ile başlatılan icra takibidir. Bu tek takip, hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de ödeme yapılmazsa kiralananın tahliyesini sağlayabilir.

Ancak sonuç, sürecin her halkasının usulüne uygun işlemesine bağlıdır. Kira bedelinin doğru belirlenmesi, ödeme emrinin geçerli şekilde tebliği, sürelerin izlenmesi ve kiracı itirazına göre doğru yargı yolunun seçilmesi gerekir. Bu halkalardan birindeki hata, aylar süren gecikmeye ya da hak kaybına yol açabilir.

Bu yazıda süreci takip öncesinden tahliye kararına kadar adım adım ele alıyoruz. Kiracıların en sık ileri sürdüğü itirazları ve bunlara karşı izlenecek yolu da ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay içtihatlarıyla birlikte özetliyoruz.

1. Tahliye talepli icra takibi: Örnek 13 ödeme emri ve süreler

Kira alacağı için ilamsız takipte, alacaklı talep ederse ödeme emrine "borcun süresinde ödenmemesi hâlinde icra mahkemesinden tahliye istenebileceği" ihtarı eklenir (İİK m. 269). Bu ihtarlı ödeme emri, aynı zamanda TBK m. 315 anlamında yazılı temerrüt ihtarı işlevi görür.

Kiracı, ödeme emrine itirazında kira sözleşmesini ve imzasını açıkça reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2). Yargıtay bu kabulün, o takip bakımından sözleşmenin varlığını ve geçerliliğini tartışılmaz hale getirdiğini belirtmektedir (Yarg. 12. HD, 2024/8127 E., 2025/357 K., 21.01.2025).

2. Ödeme emri tebliğ edilemezse ne yapılır? MERNİS adresi ve ilanen tebligat

Tüm süreler tebliğle başlar. Usulüne uygun tebliğ edilmemiş bir ödeme emrine dayanılarak tahliye istenemez; bu yüzden tebliğin gerçekleştiğini varsaymak yerine her aşamada doğrulamak gerekir. Tebligat hukuku şeklîdir ve usule aykırı tebliğ belgelendirme işlevi görmez (Yarg. HGK, 2018/166 E., 2021/1611 K., 07.12.2021).

1.       Bilinen son adrese tebligat (TK m. 10/1, 21/1). Genellikle kira sözleşmesindeki adres, yani kiralananın kendisidir.

2.       MERNİS adresine tebligat (TK m. 10/2, 21/2). Bilinen adrese tebligat yapılamazsa adres kayıt sistemindeki adres esas alınır. Zarfa "adres kayıt sistemindeki adres olduğundan TK 21/2'ye göre tebliğ yapılacaktır" şerhi düşülmelidir. Şerh yoksa dağıtıcı kendiliğinden 21/2'yi uygulayamaz ve tebliğ usulsüz olur (Yarg. HGK, 2022/6-976 E., 2023/32 K., 08.02.2023). Bu usulde tebliğ tarihi, ihbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarihtir.

3.       Adres araştırması. MERNİS kaydı yoksa ya da bu adreste de sonuç alınamıyorsa kolluk, SGK, vergi dairesi, GSM operatörleri ve benzeri kurumlar aracılığıyla adres araştırması yaptırılır.

4.       İlanen tebligat (TK m. 28–29). Ancak adres araştırması sonuçsuz kalırsa başvurulabilecek son çaredir. Araştırma yapılmadan verilen ilanen tebligat kararı usulsüzdür ve tüm süreci geri döndürebilir. Tebliğ, kural olarak son ilan tarihinden itibaren 7 gün geçmekle yapılmış sayılır.

Pratik uyarı. İade dönen tebligat mazbatasındaki açıklama her zaman açık olmayabilir. Tebliğ durumu UYAP'taki mazbata görüntüsünden ve PTT barkod sorgusundan mutlaka teyit edilmelidir. Tebliğ edildiği varsayılarak açılan tahliye davası, ön şart gerçekleşmediği için sonuçsuz kalır ve gereksiz masraf ile zaman kaybına yol açar.

3. Ödeme emri tebliğ edildikten sonra: dört olası senaryo

Tebliğden sonra süreç, kiracının iki karar noktasındaki tutumuna göre dört sonuçtan birine varır.

Tebliğ sonrası senaryolar · 2 karar noktası, 4 sonuç

Tahliyeyi yalnızca 30 gün içinde yapılan tam ödeme engeller; o takip de ileride iki haklı ihtardan biri olarak kullanılabilir. Kısmi itirazda itiraz edilmeyen kısım kesinleşir ve soldaki yola, itiraz edilen kısım sağdaki yola girer.

4. Kiracının ödeme emrine itirazları ve değerlendirmesi

Kiracı itirazlarının büyük bölümü birkaç kalıba girer. İcra mahkemesinin inceleme yetkisi dar olduğu için belirleyici soru, itirazın yazılı belgeyle desteklenip desteklenmediğidir.

Kiracı 30 günlük süre içinde borcun tamamını öderse temerrüt ortadan kalkar ve o takibe dayanarak tahliye istenemez. Ancak bu takip, iki haklı ihtardan biri olarak sayılabilir (bölüm 5).

5. Tahliye davası: icra hukuk mahkemesi mi, sulh hukuk mahkemesi mi?

Kiracının tutumuna göre üç ayrı yol açılır. Doğru yolun seçimi, özellikle kira miktarı tartışmalıysa, sürecin hızını belirler.

a) İcra Hukuk Mahkemesi: tahliye ve itirazın kaldırılması. İtiraz yoksa ve kira 30 gün içinde ödenmemişse, alacaklı sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde tahliye ister (İİK m. 269/a). İtiraz varsa, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilir (İİK m. 269/c, 68). Bu yol hızlıdır ve zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. Ancak icra mahkemesi yalnızca belgeye dayalı, sınırlı bir inceleme yapar.

b) Sulh Hukuk Mahkemesi: itirazın iptali ve tahliye. Kira miktarı, sözleşmenin varlığı veya mahsup iddiası gibi tanık ve bilirkişi gerektiren uyuşmazlıklarda bu yol daha uygundur. İtirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde açılır (İİK m. 67). Kira uyuşmazlıklarında 01.09.2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışındadır (6325 s.K. m. 18/B). İtiraz haksız bulunursa kiracı aleyhine en az %20 icra inkâr tazminatına hükmedilebilir.

c) İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası. Kiracı her seferinde 30 günlük süre içinde ödeyerek tahliyeden kurtuluyorsa bu yol devreye girer (TBK m. 352/2). Yargıtay'a göre ihtarlar farklı ayların kiraları için ayrı ayrı yapılmalı, kira muaccel olduktan sonra gönderilmeli ve aynı kira yılı içinde tebliğ edilmelidir. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz (Yarg. HGK, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021). Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde ve arabuluculuk sonrası açılır. Tahliye talepli ödeme emirleri de bu amaçla ihtar olarak kullanılabilir; bu durumda tebliğlerin aynı kira yılına denk gelmesi kritik önemdedir.

Başarısız bir davadan çıkış. Ödeme emri tebliğ edilmeden açılmış bir tahliye davasının ön şartı oluşmamıştır. Böyle bir davadan feragat edilmesi kesin hüküm sonucu doğurur (HMK m. 311). Dava dilekçesi karşı tarafa henüz tebliğ edilmemişse davayı geri almak (HMK m. 123) ya da gider avansı eksikliği nedeniyle usulden ret (HMK m. 114/1-g, 115/2) daha az riskli çıkış yollarıdır.

6. Kira alacağı takibinde sık yapılan hatalar

Kira alacağı takiplerinde hak kaybının çoğu esasa ilişkin değil, usule ilişkin hatalardan kaynaklanır:

•         Tebliğ yapıldığını doğrulamadan süre bekleyip dava açmak.

•         Ödenmiş bir ayı da takibe dahil etmek. Bu, kiracıya haklı bir itiraz zemini verir ve tüm takibi gölgeler.

•         Sözleşmede dayanağı olmayan artışı icra mahkemesinde savunmaya çalışmak.

•         Faizi sabit oranla istemek ve sonraki yasal oran değişikliklerinden yararlanamamak.

•         MERNİS adresine şerhsiz tebligat çıkarmak ya da adres araştırması yapmadan ilanen tebligata geçmek.

•         İki haklı ihtar planlanırken tebliğlerin aynı kira yılına denk gelmesini takip etmemek.

•         İcra mahkemesindeki 6 aylık ve itirazın iptalindeki 1 yıllık süreleri kaçırmak.

Sonuç. Tahliye ihtarlı icra takibi, doğru kurgulanması halinde kira alacağını ve tahliyeyi birlikte sağlayan hızlı bir yoldur. Belirleyici olan; alacağın belgeyle savunulabilecek şekilde kalem kalem hesaplanması, tebliğin her aşamada doğrulanması ve kiracının itirazının niteliğine göre icra mahkemesi ile genel mahkeme arasında doğru seçim yapılmasıdır.

Sık sorulan sorular

Kirasını ödemeyen kiracı ne kadar sürede tahliye edilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün ödeme süresi verilir (TBK m. 315). Bu sürede ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse icra hukuk mahkemesinden tahliye istenebilir. Toplam süreyi en çok tebligatın ne kadar sürede yapılabildiği belirler.

Tahliye talepli icra takibi için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Hayır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler zorunlu arabuluculuğun dışında tutulmuştur (6325 s.K. m. 18/B). Ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali veya tahliye davası açılacaksa, önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Kiracı "kirayı elden ödedim" derse ne olur?

Kiracı, ödeme iddiasını icra mahkemesinde yalnızca noter belgesi, alacaklının ikrarı ya da resmî makbuz veya dekont gibi belgelerle ispat edebilir (İİK m. 269/c). Belgesiz ödeme iddiası tahliyeyi engellemez.

Ödeme emri kiracıya tebliğ edilemezse ne yapılır?

Önce kiracının MERNİS adresine TK m. 21/2'ye göre tebligat çıkarılır. Bu da sonuçsuz kalırsa kurumlar aracılığıyla adres araştırması yapılır. Araştırma da sonuç vermezse ilanen tebligata başvurulur (TK m. 28–29).

Kira artışı icra takibinde istenebilir mi?

Sözleşmede artış hükmü varsa, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçmemek kaydıyla artırılmış kira istenebilir (TBK m. 344). Hüküm yoksa artışın kiracının ödemeleriyle ya da kira tespit davasıyla ortaya konması gerekir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?

Kiracı bir kira yılı içinde farklı ayların kiraları için iki kez haklı olarak ihtar edilmişse, sonradan ödeme yapmış olsa bile kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2).

Kaynakça

Mevzuat. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 50, 62, 67, 68, 269, 269/a, 269/c · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 304 vd., 315, 344, 352 · 7201 sayılı Tebligat Kanunu m. 10, 21, 28, 29 · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B · 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 10, 114, 115, 123, 311.

Yargıtay kararları

Yasal uyarı

Bu makale, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat ve yayımlanmış yargı kararları esas alınarak, yalnızca genel bilgilendirme ve hukuki farkındalık amacıyla hazırlanmıştır. Hukuk durgun bir su değil, akan bir ırmaktır: kanunlar değişir, faiz oranları yeniden belirlenir, içtihatlar zamanla yön değiştirir. Bu nedenle burada yer alan bilgiler, okunduğu gün itibarıyla güncelliğini yitirmiş olabilir.

Her kira ilişkisi kendi sözleşmesi, kendi ödeme geçmişi ve kendi tebligat seyriyle biriciktir. Bir sürenin tek bir günle kaçırılması, bir tebligatın usule aykırı yapılması ya da yanlış yargı yolunun seçilmesi; telafisi güç, kimi zaman da imkânsız hak kayıplarına yol açabilir. Hak düşürücü süreler kimseyi beklemez. Bu sebeple bu makale, somut bir uyuşmazlıkta tek başına dayanak alınarak icra takibi başlatılmasına, dava açılmasına ya da bir haktan vazgeçilmesine temel oluşturmamalıdır.

Hukuki bir adım atmadan önce, dosyanızın kendine özgü koşullarını bütünlüklü olarak değerlendirecek bir avukattan mutlaka profesyonel destek almanız, hakkınızı korumanın en güvenilir yoludur.

Bu yazı, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu m. 55, Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, iş edinme amacı taşımaksızın, bilimsel ve bilgilendirici nitelikte kaleme alınmıştır.