İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

Kiracının kirayı ödememesi sebebiyle tahliye yollarından birisi iki haklı ihtar sebebiyle tahliye yoludur. Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin 2. fıkrası kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya verene kira ilişkisini sona erdirme hakkı vermektedir.

Kiracının kira miktarını ödemesinde gecikmeler oluşması durumunda kiraya verenler kira ilişkisinin artık çekilmez olduğu gerekçesiyle genellikle sözleşmeyi sona erdirerek kiracıyı tahliye etmek istemektedirler. Bu durumda kira ödemesinin zamanında gerçekleşmemesi kiraya veren için tahliye sebebi oluşturabilmektedir. Ancak burada izlenecek yolun kesin ve katı kuralları olduğunu peşinen belirtmek gerekir. Bu sebeple bir tahliye davası açmayı düşünüyorsanız, sadece bu kısa makale ile yetinmeyerek alanında uzman bir avukat tarafından hukuki destek alarak süreci takip etmenizi tavsiye ederiz.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye şartları

1.A Kira borcunun muaccel olması gerekir.

Kiraya veren kira ödeme günü gelmeden kira bedelini talep etmesi durumunda henüz vade gelmediğinden haksız talepte bulunmuş olacağı için yapılan talep yerinde bir talep olmayacaktır. Bu sebeple kiracının ödeme günü sonuna kadar ödemesinin yapmamış olması muaccelliyet için gerekli temel şarttır.

1.B Aynı kira yılı içerisinde en az 2 defa gecikme olmalıdır.

Kiracının en az 2 defa gecikmiş olması ve bu gecikmelerin aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmiş olması gerekir. Genellikle bu durum 1 yıl içerisinde 2 defa gecikmiş olma olarak karıştırılmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken yılın kira yılı olması hususudur.

1.C Gecikmeler farklı aylara ait olmalıdır.

Kiracının geciktirdiği kira ödemesi sebebiyle ihtar yapılmış ve daha sonra da aynı ayın kira bedeli için bir ihtar daha yapılmışsa ya da icra takibi yapılmışsa iki haklı ihtar şartı yerine gelmiş sayılmaz. Zira gecikme tek bir kira bedeline ilişkin olduğundan bu durumda açacağınız bir davanın reddine karar verilecektir.

1.D Gecikme sebebiyle ihtar yazılı olarak tebliğ edilmelidir.

Kiracının gecikmesi kendisine karşı sözlü olarak ihtarla yapılmışsa bu durum yargılamada dikkate alınmayacaktır. Bu durumda ihtar yazılı olarak noter kanalıyla kendisine gönderilmeli ya da icra takibi yapılarak ödeme emrinin kiracıya iletilmesi gerekmektedir. Söz konusu ihtarda ya da ödeme emrinde hangi ayın kirasının ödenmediği ve kira miktarı net şekilde belirtilmelidir. Kiraya veren tarafından yapılan tebligat kiracıya ulaşmadan kiracı ödeme yaparsa ihtar yerleşik Yargıtay kararlarına göre haklı ihtar sayılmamaktadır. Bu durumda ödemenin gecikmesi tek başına yeterli olmayıp tebligatın yapılması kriterine de dikkat edilmesi gerekir.

Tüm bu şartlar gerçekleşmiş ve kiraya veren tarafından usule uygun ihtarlar ya da ödeme emirleri kiracıya iletilmişse bu durumda kiraya verenin kira ilişkisini bitirmesi mümkün olacaktır. Her ne kadar tüm şartlar oluşmuş olsa da bu durumda kiraya veren davasını da hemen açamamaktadır. Kanunun yine aynı maddesinde kiraya veren için kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir demektedir. Dolayısıyla kira yılının başladığı ilk 3 ayda 2 kere gecikme olmuş ve kiraya veren haklı ihtarlarını yazılı olarak yapmış olsa dahi kira yılının bitimini beklemesi gerekmektedir.

Özetle kiraya veren kiracı kirasını bir kira yılı içerisinde 2 defa geciktirdiğinde haklı ihtarı ya da ödeme emrini tebliğ edecek, akabinde kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde davasını açması gerekecektir. Burada dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi de 1 Eylül 2023'ten itibaren bu tür davalara getirilen dava şartı zorunlu arabuluculuk sürecine başvurma hususudur. Kira yılı bitiminde dava açmadan önce arabuluculuk aşaması da geçilmelidir. Burada arabuluculuk başvurusunun yapılmasıyla 1 aylık sürenin durduğu ve son tutanak tutulduğu tarihte sürelerin tekrar işlemeye başladığı kabul edilmektedir. Hukukun çözümlenmesi zor girdapları içerisinden davanın işin ehli olmayan bir vatandaş tarafından kısa bilgilere dayanılarak açılması çoğu zaman büyük hak ve zaman kayıplarına sebep olmaktadır. Bu sebeple davanızı alanında uzman avukata danışarak yönetmeniz hukuki olarak tavsiye edilir.